Здесь публикуются ответы на вопросы по недвижимости и юридическим аспектам проведения сделок

Ваши вопросы можете задавать в разделе "Вопрос-ответ" на странице нашей официальной группы ВКонтакте
http://vk.com/club51517251

Вопросы:

Покупаю квартиру. Выяснилось, что была сделана перепланировка, она не узаконена – сделали две комнаты из одной. Несущие стены не трогали. Стоит ли мне покупать такую квартиру? Какие последствия могут быть?

Подскажите, пожалуйста, можно ли продавать квартиру, если по ней есть долги по коммунальным платежам и, если возможно, то как это происходит?

Покупаю квартиру. Подобрала вариант, все устраивает, НО эта квартира в ипотеке. Нынешние хозяева ипотеку не потянули и продают квартиру. Стоит ли мне покупать такую квартиру? И как вообще это происходит в таких случаях?

Живу в другом городе, хочу сдавать свою квартиру в Петербурге. Знаю, что есть такая услуга, как доверительное управление недвижимостью. Как вообще происходит взаимодействие?

Какие расходы несет покупатель при оформлении документов сделки купли - продажи при покупке квартиры?

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

В чем особенности покупки квартиры, если в собственности продавца она менее 3 лет?

Что такое страховой депозит, вносимый наймодателю при заключении договора найма квартиры?

Подскажите, пожалуйста, какие есть риски покупки квартиры в случае, если продавец получил ее по договору дарения?

Хочу продать комнату в коммунальной квартире, но соседка не пишет официальный отказ от приобретения комнаты. Покупатель есть, и мне надо срочно продать комнату. Как поступить?

Нашли квартиру, которую хотим купить. Агент сообщила, что собственник проживает за границей, приехать на сделку не сможет, квартира будет продаваться по доверенности. Скажите, пожалуйста, чем это может быть опасно для нас? Разве собственник не должен присутствовать на нотариате?

Я внесла задаток за квартиру, и был назначен день сделки купли-продажи. Но менее чем за неделю продавец квартиры отказался продавать квартиру. Имеет ли он право так делать? Какую ответственность несет продавец квартиры за срыв сделки?

Я приобретаю однокомнатную квартиру. Ее владельцы хотели бы получить половину оговоренной стоимости до подачи документов на регистрацию. Не опасно ли это? Нужно ли оформить расписку у нотариуса или достаточно договора с агентством?

______________________________________

24.07.2013

Покупаю квартиру. Выяснилось, что была сделана перепланировка, она не узаконена – сделали две комнаты из одной. Несущие стены не трогали. Стоит ли мне покупать такую квартиру? Какие последствия могут быть?

Ответ:

При приобретении квартиры с перепланировкой, которую не узаконили, необходимо учитывать, что от собственника квартиры могут в любой момент потребовать либо узаконить данные изменения, либо вернуть квартиру в прежнее состояние. На практике в Санкт-Петербурге таких случаев пока не было, но такие риски присутствуют.

На сегодняшний день покупка подобных квартир вызывает лишь некоторые трудности при продаже. Некоторые банки не готовы выдавать ипотечные кредиты для приобретения квартир с перепланировками, а следовательно сужается круг потенциальных покупателей на квартиру.

Не рекомендуется приобретать квартиры с пометкой в техническом или кадастровом паспортах «Несогласованная перепланировка с нарушением внешних границ квартиры». Перепланировки такого рода могут повлечь гораздо более серьезные риски (невозможность продать, настоятельное требование устранить перепланировку).

Поскольку в Вашем случае нарушения внешних границ квартиры нет, и Вы покупаете ее без использования ипотечных средств, существенных препятствий для покупки нет. Необходимо учитывать тот факт, что, возможно, придется узаконить изменения или вернуть квартиру в первоначальный вид.

01.07.2013

Подскажите, пожалуйста, можно ли продавать квартиру, если по ней есть долги по коммунальным платежам и, если возможно, то как это происходит?

Ответ:

На практике этот вопрос можно разрешить несколькими способами:

1. При продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам на сделке сумма документально подтверждённого долга вычитается из стоимости квартиры и остается у покупателя. В дальнейшем покупатель самостоятельно погашает задолженность. Этот способ наименее подвержен рискам.

2. Сумма долга может быть передана в качестве аванса продавцу еще до сделки с целью погашения задолженности и проведения сделки купли-продажи уже без юридических пороков. Имеется риск, что продавец погасит задолженность, а затем откажется продавать квартиру.

3. В договоре купли-продажи указать наличие задолженности и сумму, выданную продавцу на сделке для погашения этой задолженности.

30.04.2013

Покупаю квартиру. Подобрала вариант, все устраивает, НО эта квартира в ипотеке. Нынешние хозяева ипотеку не потянули и продают квартиру. Стоит ли мне покупать такую квартиру? И как вообще это происходит в таких случаях?

Ответ:

В покупке такой квартиры есть как положительные, так и отрицательные моменты. Во-первых, Вы можете быть спокойным за историю квартиры, т.к. прежде чем выдать кредит на данную квартиру она была тщательно проверена банком и страховой компанией. Во-вторых, рекомендуем заказать выписку из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав), чтобы убедиться в отсутствии ареста квартиры в связи с просрочкой по кредиту. Если банк уже обратился в суд и на квартиру наложили арест, то перед проведением сделки потребуется 1-2 месяца на снятие ареста.
Банки практикуют несколько схем проведения подобных сделок и от этого зависят риски покупателей.

Первая схема. Деньги покупателя закладываются в ячейку банка, и с согласия банка осуществляется переход права собственности на квартиру в пользу покупателя. Обременение снимается либо одновременно с регистрацией перехода права собственности, либо после регистрации и погашения задолженности перед банком. Такая схема максимально защищает покупателя от рисков.

Вторая схема. Сперва осуществляется погашение задолженности перед банком (если задолженность маленькая, то продавец может осуществить погашение собственными силами; если задолженность большая, то практикуется погашение за счет средств покупателя), а затем вместе с письмом о погашении и договором купли продажи документы передаются на регистрацию, где сперва осуществляется снятие обременения, а затем регистрация перехода права собственности. В таком случае, в договоре купли продажи указывают, что сумма, переданная покупателем на погашение кредита, выплачена продавцу в день подписания договора купли продажи. Данная схема несет для покупателя риски, связанные с возвращением внесенных денежных средств, если регистрация договора купли продажи не пройдет.

05.04.2013

Живу в другом городе, хочу сдавать свою квартиру в Петербурге. Знаю, что есть такая услуга, как доверительное управление недвижимостью. Как вообще происходит взаимодействие?

Ответ:
Да, действительно такая услуга существует и в нашем агентстве.
Процедура взаимодействия следующая:
1) Оценивается арендная ставка, по которой возможно сдавать данную квартиру
2) Квартира передается в доверительное управление, что это значит : заключается договор доверительного управления, в котором четко описываются обязанности сторон, подписывается доверенность на право сдачи квартиры в аренду у нотариуса, снимаются показания счетчиков, собственник передает ключи от квартиры под расписку Агентству.

Основными обязанностями Агентства в данном случае будут
-рекламировать квартиру;
-производить показы объекта потенциальным клиентам;
-заключать договор, на ранее оговоренных в договоре доверительного управления условиях;
-контролировать своевременную оплату коммунальных услуг и ежемесячной арендной ставки;
-в случае, если текущие клиенты, арендовавшие данную квартиру съезжают, то в обязанности Агентства входит контроль подготовки квартиры к следующие сдаче (такие как уборка, мытье окон и т. д.), а также все необходимые действия, связанные с поиском новых клиентов и заключением нового договора аренды.
3) Создаются договоренности о порядке перевода средств от аренды квартиры непосредственно собственнику.
4) Вознаграждение Агентства за данную услугу колеблется от 10 до 20 % от одной арендной платы в месяц. Стоимость услуг зависит от конкретной ситуации и обязанностей, которые берет на себя Агентство.

______________________________________

29.03.2013

Какие расходы несет покупатель при оформлении документов сделки купли - продажи при покупке квартиры?

Ответ:
1.Стоимость составления договора, если нотариальный, то тариф нотариуса.

2.Банковская ячейка (в равных пропорциях между всеми участниками ячейки) и стоимость регистрации договора (госпошлина за регистрацию перехода права собственности).

3. Доверенности на регистрацию (если документы на регистрацию будете передавать через курьеров).

4.Заявление о семейном положении или согласие супруга (при необходимости).

А вообще никаких твердых правил на эту тему нет. Все по предварительной договоренности.

В Санкт-Петербурге данные расходы в среднем составляют 8-12 тыс. руб. при условии оформления договора купли-продажи в простой письменной форме, а не в нотариальной.

______________________________________

Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?

Ответ:
Если между Вами не заключен брачный договор, регламентирующий ваши имущественные отношения, то согласие супруга на приобретение недвижимости необходимо. Оформляется данное согласие у нотариуса. Единственный случай, когда согласие не требуется – покупка квартиры в долях вместе с супругой.

______________________________________

В чем особенности покупки квартиры, если в собственности продавца она менее 3 лет?

Ответ:
В случае, если квартира в собственности менее трех лет, у продавца возникает обязанность уплаты налогов по ставке 13% для резидентов с суммы, указанной в договоре купли-продажи (30% для нерезидентов РФ ). При этом, каждый гражданин РФ может один раз воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры на сумму 1 млн. руб. и заплатить налог с суммы, превышающей 1 млн. руб. В связи с этим продавцы, как правило, занижают стоимость в договоре купли-продажи, чтобы снизить свои налоговые обязательства (в договоре купли-продажи указывают сумму до 1 млн. рублей, либо сумму, за которую когда-то это квартиру приобрел).
Вы должны помнить, что договор купли-продажи, как и любой гражданско-правовой договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по основаниям недействительности сделки, указанным в Гражданском кодексе РФ, либо по иным причинам, предусмотренным в законе или договоре. В случае расторжения Вам могут вернуть только ту сумму, которая прописана в договоре, а не ту, которую Вы оплатили по факту.

Поэтому, если Вы попали в такую ситуацию, когда продавец настаивает на указании в договоре купли-продажи меньшей стоимости квартиры, чем Вы в действительности платите, необходимо:
1. Проверить, не находится ли квартира под арестом или обременением (выписка из Единого Государственного реестра прав).
2. Внимательно читать договор, проверить все существенные условия договора (адрес и площадь квартиры, кадастровый или условный номер и т.д.), указанную стоимость, а также указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на пользование данной квартирой(Форма 7, Форма 12). Не говоря уже об обязательной сверке паспортных данных продавца, указанных в свидетельстве о собственности или другом документе-основании.
3. Наличие несовершеннолетних собственников. Если таковые имеются — обязательно должно быть разрешение органов опеки на продажу данной квартиры.
4. Проверить наличие супругов (в том числе бывших), их согласие на продажу квартиры. Если продавец одинок — наличие нотариального заявления о том, что он в барке не состоит.

В случае, если Вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств, то необходимо уточнить у Банка разрешение на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. На сегодняшний день целый ряд Банков с пониманием идут на такой шаг.

______________________________________

Что такое страховой депозит, вносимый наймодателю при заключении договора найма квартиры?

Ответ:
Как правило, арендатором при подписании договора аренды/ найма вносится страховой депозит – залоговая сумма в размере месячной арендной ставки, которая передается собственнику квартиры на случай возможного нанесения ущерба квартире и установленного в ней оборудования (повреждение мебели, поломка техники и т.п.). Если до конца срока аренды ничего подобного не происходит, то страховой депозит либо возвращается арендатору, либо засчитывается за последний месяц арендной платы.

______________________________________

28.03.2013

Подскажите, пожалуйста, какие есть риски покупки квартиры в случае, если продавец получил ее по договору дарения?

Ответ:
Риски такие же, как и при любой другой сделке. Дарение можно оспорить, признать ничтожным, а, следовательно, и Ваша сделка по приобретению данной квартиры будет под угрозой расторжения.
Основные критерии, определяющие степень риска, следующие:
- наличие и степень родства между одариваемым и дарителем;
- мотив, по которому переход права осуществлялся именно дарением, а не другим видом гражданско-правовых сделок;
- срок, прошедший с момента заключения договора дарения.
Наиболее рискованными являются сделки, при которых гражданин незадолго до смерти передает свою квартиру с помощью договора дарения, выводя её, таким образом, из наследственной массы путем безвозмездной сделки.

Необходимо изучать ситуацию, документы, и только потом принимать решение о покупке квартиры.

Хочу продать комнату в коммунальной квартире, но соседка не пишет официальный отказ от приобретения комнаты. Покупатель есть, и мне надо срочно продать комнату. Как поступить?

Ответ:
Ваша соседка пользуется правом преимущественной покупки по цене, за которую Вы продаете комнату, и на прочих равных условиях. Вы, как Продавец своей комнаты обязаны известить через нотариуса заказным письмом с уведомлением остальных участников долевой собственности (в данном случае соседку) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности (соседка) откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае если соседка отказывается расписываться в уведомлении о получении заказного письма остается возможность продать квартиру через договор дарения. Однако стоит заметить, что подобные договоры имеют повышенный риск оспоримости (относительная недействительность сделок), поэтому покупатели неохотно приобретают подобные комнаты или требуют значительной скидки по цене.

______________________________________

27.03.2013

Нашли квартиру, которую хотим купить. Агент сообщила, что собственник проживает за границей, приехать на сделку не сможет, квартира будет продаваться по доверенности. Скажите, пожалуйста, чем это может быть опасно для нас? Разве собственник не должен присутствовать на нотариате?

Ответ:
Проверяйте доверенность на действительность. Необходимо убедиться, что на момент свершения сделки она не отозвана, но сделать затруднительно, если доверенность оформлялась в другой стране. Обратите внимание, чтобы в доверенности были прописаны соответствующие полномочия. При составлении доверенности собственник должен присутствовать лично, но поскольку он находится за границей и составлять ее он будет там же, текст доверенности должен иметь удостоверенный перевод на русский язык (сшитый с текстом доверенности на языке оригинала), и на документе должен стоять апостиль. Так же доверенность может быть оформлена в консульстве, и в этом случае она будет на русском языке.
При наличии доверенности собственник может не присутствовать на нотариате, и все необходимые документы может подписывать доверенное лицо.
Помимо риска отзыва доверенности покупателей часто пугает дееспособность собственника на момент выдачи доверенности, состояние здоровья (в случае смерти собственника до завершения сделки доверенность прекращает свое действие), самостоятельное волеизъявление на продажу квартиры (не под воздействием обстоятельств или третьих лиц).
Если боитесь или сомневаетесь, то лучше откажитесь от покупки.

______________________________________

25.03.2013

Я внесла задаток за квартиру, и был назначен день сделки купли-продажи. Но менее чем за неделю продавец квартиры отказался продавать квартиру. Имеет ли он право так делать? Какую ответственность несет продавец квартиры за срыв сделки?

Ответ:
Согласно ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, которая ВНЕСЛА ЗАДАТОК, он остаётся у второй стороны.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, которая ПОЛУЧИЛА ЗАДАТОК, она обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, если при внесении денежных средств в документах использовалась формулировка «задаток», то продавец должен вернуть Вам денежную сумму в двойном размере.

Однако, если внесенные денежные средства вносились как «АВАНС», то во всех случаях неисполнения договора сторона, которая внесла аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).

Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

______________________________________

Я приобретаю однокомнатную квартиру. Ее владельцы хотели бы получить половину оговоренной стоимости до подачи документов на регистрацию. Не опасно ли это? Нужно ли оформить расписку у нотариуса или достаточно договора с агентством?

Ответ:
При передаче денежных средств необходимо получить от продавца расписку в том, что он получил от вас денежную сумму в размере (указываете передаваемую сумму) за отчуждаемую им квартиру, расположенную по адресу: (указываете точный адрес, как в договоре). В расписке указываются паспортные данные обеих сторон и дата ее составления. В договоре купли-продажи устанавливается, что 50% от стоимости объекта покупатель оплачивает продавцу до подписания договора купли-продажи, а остальные 50% -до обозначенной даты (указывается дата).
В договоре также целесообразно указать, что обременение в силу закона (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ) не возникает, иначе будет зарегистрирован залог в пользу продавца до момента полной оплаты квартиры, и придется совершать регистрационные действия по снятию этого обременения.
Расписку у нотариуса удостоверять не обязательно. Но подобные расчеты лучше совершать только в случае, если в договоре купли–продажи указана полная стоимость квартиры!

АРИСТЕЙ-РИЭЛТИ – покупка, продажа, аренда жилья, элитных квартир, загородного дома, коттеджа, загородной и
коммерческой недвижимости. Ипотечное кредитование, юридическое сопровождение, нотариус, депозитарий.
ЭЛЕКТРОПОЧТА:
ТЕЛЕФОН: +7 (812) 640 4 540

Разработка эффективных сайтов